El Gobierno está estudiando la posibilidad de reformar la Ley Concursal que tramita los procedimientos de insolvencia empresarial, con el objetivo de simplificar estos procedimientos, reducir el coste de los mismos y agilizar los procesos en un momento económico como el actual.

La Ley Concursal, que entró en vigor en julio de 2003, sustituyó a la antigua normativa de quiebras y suspensiones de pagos, y se ha visto superada por la dificultad de tramitación de los concursos de empresas de gran tamaño, provocados por la actual crisis económica.

Según explicaron fuentes del Ministerio de Economía a Europa Press, el Ejecutivo está haciendo actualmente una reflexión sobre una ley que considera muy nueva y que, sin embargo, se está aplicando de forma generalizada a pesar de las peculiaridades del periodo económico.

Por este motivo, el Gobierno llevará esta propuesta a la mesa de reformas estructurales con la oposición, que convocará el próximo mes de enero, con el objetivo de resolver la modificación de la Ley lo antes posible y depurar las dificultades que plantea, tal y como anunció hoy mismo el vicepresidente económico, Pedro Solbes.

Los Juzgados de lo Mercantil españoles han sufrido una avalancha de concursos durante este año sin precedentes, entre los que destacan los de empresas relacionadas con el sector de la construcción, como Martinsa-Fadesa, el Grupo Tremón o Aisa.

Los gigantes del ladrillo español han pasado en tiempo record de los beneficios casi indecentes a las deudas multimillonarias, de aparecer entre los más ricos del mundo de la lista de “Forbes” a perderse en el anominato. Pero en su caída en picado al infierno se han llevado por delante a empleados, clientes y acreedores, dejando centenares de ‘cadáveres’ por el camino, entre EREs, suspensiones de pagos y pisos sin terminar. Pero, ¿quién ha hecho las peores elecciones? ¿Qué empresario ha dejado más gente en la calle y más clientes sin piso? En definitiva, ¿quién es el Peor Empresario del Ladrillo Español?

Los candidatos

Muchos son los candidatos. Unos pertenecen a grandes familias arraigadas al ladrillo durante generaciones; otros, eran anónimos empresarios que regentaban prósperos negocios; pero también hay advenedizos llegados a la cúspide de la noche a la mañana a golpe de fusiones y arriesgadas operaciones corporativas. En las quinielas: Luis del Rivero (Sacyr Vallehermoso), Fernando Martín (Martinsa-Fadesa), Luis Portillo (Colonial), Román Sanahuja (Metrovacesa), Enrique Bañuelos (Afirma, antigua Astroc), Bruno Figueras (Habitat), Rafael del Pino (Ferrovial), José Manuel Entrecanales (Acciona), Luis Nozaleda (Nozar), Rafael Santamaría (Reyal Urbis), Hilario Rodríguez Elías (Tremón), Jesús Ruiz Casado (Aifos), Fernando Gallego (Llanera)…

Todo comenzó en 2006, cuando estos empresarios se liaron la manta a la cabeza y apostaron por crear auténticos ‘imperios del ladrillo’ a base de deuda y sin apenas fondos propios. Sólo entre 2006 y 2007, constructoras e inmobiliarias suscribieron créditos por valor de 35.000 millones de euros para financiar compras que les permitieran diversificar su negocio o ganar tamaño. Entre todos, llegaron a representar el 2,5% del PIB español, pero ahora los bancos les dan la espalda. Concursos de acreedores, ventas apresuradas y refinanciaciones para lograr in extremis la supervivencia se repiten cada día en el sector del ladrillo desde finales del ejercicio pasado.

Pecado de juventud

La valenciana Llanera abrió la veda del derrumbe inmobiliario en octubre del año pasado, cuando presentó el primer concurso de acreedores del sector, con una deuda de 700 millones de euros. Un mes más tarde, hacía oficial un expediente de regulación de empleo (ERE) que afectaba a la práctica totalidad de la plantilla (72%). Se iban a la calle 236 de los 328 empleados de la firma, la mayoría de ellos trabajaban para la división constructora.

Con anterioridad, se había intentado reducir costes externalizando algunos servicios y prescindiendo de otros, abandonando la política de patrocinios —del Valencia Club de Fútbol, del Baloncesto Menorca, del Charlton Athletic de fútbol y el London Irish de rugby—, y pactando la salida de algunos directivos.

Quizás el pecado de los hermanos Fernando y José Ramón Gallego fue la juventud. Fracasaron en su intento de modernizar la compañía creada por su padre y la llevaron a la ruina. Cegados por la ambición y la inexperiencia, lo único que consiguieron fue destruir el trabajo de su progenitor, y no situarse “entre los diez primeros grupos inmobiliarios nacionales por facturación y beneficios”, como era su objetivo. Cierto es que pasaron de facturar 5,30 millones de euros en 2000 a 418,60 millones en 2006, pero no supieron arriar velas antes de que la tormenta comenzase a arreciar.

Sin embargo, otros muchos empresarios han seguido su estela después —a tenor de los datos, con peores resultados—, y sin poder excusarse en la juventud y la inexperiencia.

Una inocentada muy cara

Es el caso de Bruno Figueras, presidente de Habitat, la última compañía en sumarse a la ya larga lista de suspensiones de pago del sector. El concurso de acreedores que declaró a principios de mes ha sido admitido a trámite, arrastrando en él a su participada Don Piso.

Nadie entiende qué se le pudo pasar por la cabeza a Figueras, un empresario respetado y reputado en el sector, cuando decidió comprar Ferrovial Inmobiliaria. Tras una puja en la que también participaban Lubasa y Renta Corporación, Habitat anunciaba que se quedaba con la división inmobiliaria de la familia Del Pino, por la que debía abonar 2.200 millones de euros y asumir una deuda de 600 millones. Muchos pensaron que se trataba de una broma, ya que la operación se cerró el Día de los Santos Inocentes y suponía un alto endeudamiento para el grupo, así como cargar con Don Piso, que consideraba inservible.

Figueras heredó la compañía familiar a la muerte de su padre. Tenía entonces 37 años, y su objetivo consistió en trabajar la imagen de marca de su empresa para convertirla en un referente de la sostenibilidad y la modernidad. Así, levantó muchos de los edificios que hoy se consideran iconos de Barcelona, de la mano de arquitectos como William McDonough, Dominique Perrault, Arata Isozaki o Alejandro Zaera-Polo.

Hoy, Habitat arrastra una deuda de 2.348 millones de euros, de los que más del 85% corresponden a compromisos con la banca y con Ferrovial (su segundo accionista de referencia), mientras que el 15% restante se reparte entre más de mil acreedores comerciales. Sin embargo, los activos de la inmobiliaria sólo cubren algo más del 83% de la deuda, por lo que se calcula que dejará un agujero de más de 392 millones.

Ya en mayo de 2008, Habitat presentó un ERE sobre 160 empleados, la mitad de su plantilla, aunque muchos otros habían abandonado el barco cuando se enteraron de los planes de recorte. Ese mismo mes, su filial Don Piso anunciaba otro ERE para 350 trabajadores, del total de 450, debido al deseo de Figueras de eliminar las oficinas propias y centrar el modelo de negocio en las franquicias.

Deudas y más deudas

Otra que ha dejado en la calle a la mitad de su plantilla (casi 300 trabajadores) es Seop, una de las primeras constructoras españolas en acogerse al concurso de acreedores. Además, la compañía perteneciente al grupo Silver Eagle deja tras de sí a casi 1.000 empresas en toda España afectadas por los impagos.

Quien de momento huye del ERE es Hilario Rodríguez Elías, presidente de Grupo Tremón, pero debe rendir cuentas a 16 grupos de acreedores. La Justicia ha aceptado la declaración de insolvencia de esta inmobiliaria, que presentó el 14 de noviembre la tercera mayor suspensión de pagos del sector, al acumular una deuda que ronda los mil millones de euros.

Con el agua al cuello también están Nozar y Reyal Urbis, que han ido aligerando gastos de personal y deshaciéndose de parte de su patrimonio. De momento, la segunda, presidida por Rafael Santamaría, ha conseguido refinanciar su deuda con la banca, mientras que Nozar, propiedad de la familia Nozaleda, negocia con sus acreedores los cerca de 4.000 millones de euros que les adeuda, y ultima con Santamaría cómo abonar los 205 millones que le debe. En ambos casos, el pecado ha sido el exceso de confianza en aquéllos que consideraban amigos, y que les animaron a invertir en “negocios seguros”. Además, la paralización de las ventas de vivienda y el endurecimiento de los créditos les han pillado con el pie cambiado.

“And the winner is…”

Pero el que deja una lista de ‘cadáveres’ más larga; el que llegó a falsear datos de los libros de contabilidad; el que arrastró a amigos en su locura empresarial; el que se dejó llevar por la ambición desmedida; el que ostenta la mayor deuda del sector y el dudoso honor de protagonizar la mayor suspensión de pagos de la historia de España; en definitiva, el que se convierte en el Peor Empresario del Ladrillo Español es, ni más ni menos, Fernando Martín, presidente de Martinsa-Fadesa. Sus pecados: la avaricia desmesurada y la mentira y el engaño.

Como no pudo convertirse en un astro del balón (tuvo un breve paso por la presidencia del Real Madrid), ni pudo dar rienda suelta a sus ambiciones políticas (fue secretario provincial de UCD en su tierra natal: Valladolid), Martín quiso convertirse en un astro del ladrillo. Fundó Martinsa en 1991, una inmobiliaria de pequeño tamaño que se comió a una de las grandes, Fadesa, en marzo de 2007 con el beneplácito de su propietario y fundador Manuel Jove. Pagó por ella 4.000 millones de euros, y para conseguirlo se endeudó hasta las cejas.

Las cuentas no salían, así que decidió aplicar un poco de ingeniería contable. Pero un informe de los administradores concursales ha descubierto ‘el pastel’. Sus pesquisas revelan que el valor de las existencias de la compañía (básicamente suelo) estaba inflado.

El informe de la administración concursal de Martinsa-Fadesa considera, además, que la compra y posterior integración de Fadesa por parte de Martinsa fue una operación de “elevado riesgo”, ya que Martín tuvo que comprometer “una cifra muy cercana a sus recursos propios” para afrontar los gastos de la adquisición, “por lo que necesitó financiar el proyecto al completo”. Así, el informe recuerda que Martinsa solicitó un préstamo sindicado de 4.100 millones en un momento “en el que el mercado inmobiliario estaba llegando a un punto de inflexión en su crecimiento”. De hecho, el referido crédito constituye el grueso de la deuda de 7.155 millones que actualmente soporta la compañía, frente a unos activos valorados en 7.337 millones.

Además, la inmobiliaria presentó a mediados del pasado julio un ERE que afectaba a más de una cuarta parte de la plantilla (234 empleados), además de a otros 3.000 trabajadores indirectos a través de las subcontratas. La indemnización negociada: 36 días por año trabajado, con un máximo de 20 mensualidades. Eso sí, la compañía sólo pagará 16 días/año, el resto deberá abonarlo el Fondo de Garantía Salarial (Fogasa).

Si, tras las investigaciones realizadas, el juez decide declarar culpable el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa, Martín y su equipo administrador deberán responder personalmente con todo su patrimonio, presente y futuro, de las deudas contraídas por la compañía, y por el importe que los acreedores no perciban en la liquidación de la misma, según la Ley Concursal.

La hora de ajustar cuentas ha llegado. Inmobiliarias y constructoras se enfrentan a un choque financiero muy destructivo que forzará a grandes cambios en el panorama empresarial. Se desconoce cuántos concursos de acreedores quedan por llegar, ni si éstos desembocarán en la liquidación de las sociedades. Tampoco se sabe cuántos EREs más nos esperan, pero está claro que nada volverá a ser como antes. Los días de vino y rosas se han acabado y es la banca quien tiene en su mano el futuro del sector.

Hoy se publica un Interesante articulo del Diario Gaceta de los Negocios que trata de los problemas de los compradores en la entrega de cantidades ante promotores-inmobiliarias en problemas o en concurso de acreedores.

Texto del Articulo en gaceta-negocios-vazquezabogadoses-concurso-promotoras-viviendas

Promotoras en concurso de acreedores: 20.000 pisos en el aire. Martinsa Fadesa tiene 11.231 viviendas pendientes de entregar; Tremón supera las 2.000; Habitat ronda las 250 propiedades… ¿Qué opciones tienen los afectados?

Hace más de dos años compré un piso de la promoción Costa Miño Golf de Martinsa Fadesa. Al ver que las obras se retrasaban más de la cuenta envié un burofax para solicitar la rescisión del contrato y desde entonces no he vuelto a tener noticias”, explica José, una de las muchas víctimas de la posible quiebra de Martinsa Fadesa. Su caso pasaría desapercibido si no fuera por que el propio José era antiguo empleado de Martinsa Fadesa, condición que, sin embargo, no le sirvió para percatarse de la situación que atravesaba la compañía en la que había estado trabajando.

 ”Nunca me imaginé todo esto”, explica José, quien a día de hoy, y tras haber desembolsado 27.000 euros, no sabe a ciencia cierta qué pasará con su piso. “A los 40 días de haber enviado el burofax, Martinsa se declaró en suspensión de pagos”, añade José, quien asegura que la compañía no se puso en contacto con él a pesar de haber solicitado legalmente dicha rescisión argumentado los retrasos en las fechas de entrega.

 ”Yo tuve más suerte ya que al ver que Martinsa no respondía a mis cartas decidí contratar a un abogado y me recomendó que solicitara el cobro del aval al banco, no a Martinsa, argumentando el enorme retraso en la fecha de entrega de la vivienda. Al final pude recuperar el dinero y a los pocos meses Martinsa presentó el concurso de acreedores”, explica Carlos, otro cliente de Martinsa. 

 Según la legislación, la inmobiliaria debía haber respondido a los cientos de particulares que quisieron rescindir su contrato legalmente —alegando retrasos o problemas similares reflejados en los contratos— antes de que Martinsa Fadesa suspendiera pagos. Sin embargo, la inmobiliaria, consciente de la situación que se avecinaba, prefirió no contestar a sus clientes, que se encuentran ahora en una situación de incertidumbre ya que no saben cuándo recibirán su casa (en el supuesto de que la reciban) ni en qué momento recuperarán las cantidades entregadas.
 
Con el agua al cuello
Lo único que está claro es que las suspensiones de pagos de las promotoras inmobiliarias españolas han puesto en el aire más de 20.000 viviendas y han dejado con el agua al cuello a miles de particulares. En el momento de suspender pagos Martinsa dejó en el aire 11.231 viviendas; Tremón hizo lo propio con 2.000 inmuebles; Habitat con 250; Llanera con 1.500…. y así hasta superar las 20.000 propiedades.

 Las posibilidades legales de los afectados son muy reducidas, lo que ha provocado que la mayor parte de los clientes se hayan visto obligados a acudir a abogados y bufetes jurídicos especializados en concursos de acreedores para denunciar a las inmobiliarias por la vía penal. Sin embargo, tanto los jueces como los abogados coinciden al recomendar a los particulares que sigan pagando ya que de lo contrario serán ellos los que infrinjan la ley. Los particulares deberán pagar siempre y cuando la propia inmobiliaria no se haya puesto en contacto con ellos para comunicarles que pueden dejar de pagar. Parece absurdo, pero Martinsa Fadesa ha enviado durante el último mes cientos de cartas a algunos de sus afectados para comunicarles que pueden dejar de pagar, pero les recomienda, eso sí, que guarden el dinero en el banco por si acaso la promotora puede reiniciar la actividad. Los afectados han recibido con indignación las cartas. “La información que recibo es por mis abogados”, señala un particular.

Sin concretar fechas
Pero, ¿qué pasa con las casas? En el caso de Martinsa Fadesa, la promotora presidida por Fernando Martín reconoce tener sólo capacidad para construir unos 750 pisos de los 11.231 que quedaron pendientes en el momento en el que suspendió pagos.

 Por su parte, Habitat, protagonista de la segunda mayor suspensión de pagos del negocio inmobiliario con una deuda de 2.300 millones, ha prometido construir las 250 viviendas pendientes con el dinero obtenido de la venta de inmuebles. Eso sí, la fecha no está clara.

Pocos días antes de la suspensión de pagos de Habitat, la inmobiliaria Tremón presentó concurso, arrastrando con ella a Aifos. El futuro de sus promociones está en el aire. Los directivos de Tremon no se han pronunciado sobre los 2.000 inmuebles que dejan sin entregar. Su suspensión de pagos arrastró a Aifos, que antes de presentar concurso de acreedores ya acumulaba grandes retrasos en las fechas de entrega de sus promociones.

 “Gestionamos las reclamaciones de más de 100 afectados por Aifos. La inmobiliaria acumulaba retrasos que, en algunos casos, llegaban a superar los tres o cuatro años”, explica un directivo del despacho Vazquez Abogados, que asegura que los afectados por Aifos tuvieron grandes dificultades para rescindir sus contratos antes de que la inmobiliaria suspendiera pagos. “Aquellos que no hayan podido rescindir sus contratos, ahora sólo pueden acudir a la justicia para demandar a la inmobiliaria por la vía penal. Los abogados recomendados a los particulares que sigan pagando ya que de lo contrario pierden el derecho a recibir lo que han pagado y pasan a convertirse en deudores”, explican desde un bufete.
 
Dificultades para cobrar
Una vez que el particular acude a la justicia y el proceso está en manos de la Administración concursal sólo quedan tres posibles escenarios: por un lado, puede darse la situación de que la promotora pueda entregar una parte de las viviendas o, por el contrario, que las subrogue y sea un tercero quien las construya. Si ninguna de estas dos situaciones se produce, la inmobiliaria está obligada a pagar al cliente, aunque según explican fuentes jurídicas a este periódico, “es muy complicado que el afectado recupere el 100% del dinero entregado”.
 Una vez que la Administración concursal haya resuelto el caso, pasará a nombrar una lista de acreedores, que cobrarán según orden de importancia. La Administración central y la Seguridad Social serán los primeros en percibir los pagos, mientras que los particulares figurarán en el último lugar.

 “El problema de los particulares no es que cobren los últimos, sino que difícilmente percibirán el 100% de las cantidades entregadas a la inmobiliaria. La Administración concursal está protegiendo el dinero que los particulares están entregando ahora para no perder sus derechos y, obviamente, todo ese dinero les será devuelto una vez que la Administración concursal resuelva el caso. El problema está con el dinero pagado a la inmobiliaria antes de que suspendiera pagos. Los particulares no podrán recuperar más del 70% del dinero entregado a la promotora”, reconoce una abogada que defiende a afectados de Martinsa Fadesa.

- A dicha noticia debemos puntualizar que Aifos Inmobiliaria no se encuentra en concurso de acreedores, aunque al parecer existe una solicitud de un acreedor solicitando la misma, y que al despacho www.vazquezabogados.es se han dirigido mas de un centenar de afectados de varias promotoras e inmobiliarias, solicitando el estudio de su caso, para en su caso ver la posibilidad de presentar las correspondientes reclamaciones.

Es conveniente que se asesoren a traves de Abogados especializados, y que se reclame judicialmente en caso de ser necesario (via civil y personación en concurso de acreedores).

Mas informacion afectados: 952215859

Aifos y otras inmobiliarias crisis

AIFOS TREMON  HABITAT MARTION FADESA INMOBILIARIAS

La crisis del ladrillo ha puesto sobre la mesa las cartas de la banca dentro del sector. Los últimos desplomes de las grandes inmobiliarias, como Martinsa-Fadesa, Tremón o Hábitat, ponen a Caja Madrid, La Caixa y Banco Popular en los primeros puestos de la lista de acreedores, con importes que superan los 1.000 millones de euros en el caso de las dos primeras y de más de 700 millones en Popular. Según los datos publicados, las cajas se llevan la peor parte con más de 68% de la deuda.

La semana pasada la agencia S&P rebajó la calificación de riesgo de la banca española, lastrado principalmente por el deterioro de su perfil financiero, entre otros motivos. Según indica la firma, este ajuste se enmarca dentro del batacazo del ladrillo y su “repercusión en otras áreas empresariales”. Las últimas suspensiones de grandes inmobiliarias como Tremón y Habitat han puesto su granito de arena y apuntan a un desgaste mayor dentro del negocio financiero.

En los primeros puestos del ranking de acreedores se encuentran las dos grandes cajas españolas. El colapso de Martinsa-Fadesa dejó un agujero de 1.000 millones en las cuentas de Caja Madrid. Su presidente, Miguel Blesa, ha recalcado que la entidad madrileña luchará por recuperar el dinero concedido a la compañía dirigida Fernando Martín. En total, de los 5.200 millones de deuda que acumulaba Martinsa-Fadesa, las cajas prestaron unos 3.600 millones de euros.

El incremento de la morosidad y el deterioro de los activos motivó que las agencias de calificación crediticia Moody´s y S&P recortasen los rating de la segunda caja de ahorros del país. “Los problemas de crédito se están acumulando como resultado de la elevada exposición de Caja Madrid a la brusca desaceleración del sector de los promotores inmobiliarios”, reconocía la firma en una nota. Así, los préstamos de a los promotores inmobiliarios representa, el 19% de la cartera, según S&P.

La caja que dirige Isidre Fainé se coloca por detrás de Caja Madrid en lo referido a deuda con el ladrillo. Martinsa-Fadesa, Tremón y Hábitat adeudan a la entidad catalana cerca de 1.010 millones de euros. El mayor reclamo proviene, al igual que Caja Madrid, de Martinsa con unos 700 millones y después, el de la inmobiliaria presidida por Bruno Figueras con un importe superior a los 230 millones.

Otras de las cajas “salpidas” por los concursos de acreedores de las citadas compañías son Caixa Catalunya, con un importe cercano a los 420 millones y Caixa Galicia, con unos 340 millones de euros. Según los datos publicados, este tipo de entidades ocupan el 68% de los préstamos concedidos a Tremón, Martinsa-Fadesa, Hábitat o Aifos, lo que supone una cifra aproximada de más de 4.300 millones. Bancaja ofreció financiación de 280 millones y la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), con 190 millones.

POPULAR, EL BANCO MÁS AFECTADO

El banco que controla Ángel Ron es la entidad cotizada con mayor volumen de préstamos a dichas inmobiliarias. Unos 400 millones fueron cedidos a Martinsa Fadesa, 160 a Hábitat y unos 180 millones a Tremón. Según explicaron fuentes financieras a este portal, unos 40 millones se corresponden con riesgos directos y otros 140 millones con papel a cargo de esta última inmobiliaria.

En el caso de Aifos, la deuda alcanza los 106 millones. La compañía se colocó en el punto de mira ante las acusaciones de un concurso de acreedores, instadas presuntamente por una de sus empresas proveedoras Gestión de Obras y Reformas SL . La compañía recalcó no tener “constancia oficial” de dichas medidas.

Gestión de Obras y Reformas SL fue el comisionista de una operación de venta de suelo al Grupo Tremón, instrumentada en unos pagarés que no han sido atendidos a su vencimiento, el 17 de noviembre, informa Efe. La venta de suelo a Tremón incluía una condición resolutoria referida al buen fin de dichos pagarés, que fue ejercitada el pasado día 17 “ante el impago” del Grupo, por lo que Aifos entiende que “dicha compraventa no se ha materializado”. Las fuentes de la promotor aclararon a la agencia, que la mencionada empresa no ha requerido a Aifos el pago de la deuda.

Importes menores ocupan los grandes bancos españoles: Santander concedió créditos a las tres primeras inmobiliarias por un valor total de 375 millones y BBVA por un cóputo de 450 millones de euros.

DEUDA DE BANCOS Y CAJAS EN LAS INMOBILIARIAS EN CONCURSO