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Fuente. Cotizalia.com

El que ahora acaba es el año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Una realidad que se ha impuesto frente a los nuncabajistas. Aquellos  que sostenían que el precio de los pisos nunca baja. La sequía crediticia y el consiguiente parón inmobiliario han provocado que gigantes de la promoción, como Martinsa-Fadesa, protagonizaran sonados concursos de acreedores que han dejado a cientos de trabajadores en la calle, a miles de afectados sin casa y han disparado la morosidad del “mejor sistema financiero de la comunidad internacional”.

Los bancos se han convertido, muy a su pesar, en las nuevas inmobiliarias, en un curioso efecto boomerang de la banca enladrillada. El stock de viviendas invendibles reconocido supera el millón de unidades y sigue creciendo. En el año 2008, el ladrillo ha saltado por los aires. Y, sin embargo, los precios de las viviendas siguen inflados, con lo que la demanda insatisfecha tendrá que seguir con sus padres o malviviendo en alquileres compartidos. ¿Por qué?….
 
Según el Ministerio de Vivienda de Beatriz Corredor, esa cartera que convierte la vivienda libre en protegida para ayudar a los promotores y sus banqueros, el precio de la vivienda registró una leve caída del -1,3% en el tercer trimestre de 2008 y ¡una subida del 0,7%! anual en toda España. Por comparar con el país de origen de la crisis subprime, EEUU, el precio medio de la vivienda cayó un -12,3% hasta septiembre, según el índice Case-Shiller. Con la diferencia de que la sobreoferta de vivienda (stock) norteamericana cubriría once meses y medio al ritmo actual de ventas, mientras que en España, a final de 2008 hay viviendas nuevas en el mercado sin vender para más de 4 años (al ritmo actual de ventas). “De hecho, éste es el mejor indicador para valorar la dimensión de la crisis en España”, según el profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo.
 
Cuando el crédito se convierte en una droga

“Los bancos, que están literalmente apilando pisos, no pueden bajar los precios de las viviendas que tienen en cartera. No al menos hasta que provisionen las pérdidas. Y eso puede durar no menos de dos años”, explican desde el sector financiero. Es decir, los mismos bancos cuyos departamentos de riesgos no previeron que expender créditos milmillonarios a ladrilleros avariciosos y osados era un disparate, a los que no les tembló el pulso a la hora de conceder hipotecas por el 120% del valor de tasación y sin estudiar el ratio entre precios e ingresos, son los mismos que ahora recompran pisitos a los ‘poceros’ de turno o embargan a miles de particulares, pero siguen reteniendo los precios estratosféricos de cuatro paredes mal construidas ubicadas en medio de la nada.
 
Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, resume así el año inmobiliario: “2008 es el año en el que se dejaron de comunicar objetivos y deseos imposibles, aterrizajes suaves, contención de la demanda y mantras parecidos que sólo algunos quisieron creer. Han desaparecido muy rápidamente los gurús interesados que intentaban engañar al común de los mortales intentando remar a contracorriente de la realidad del mercado. Éste es el año del estrangulamiento financiero del sector inmobiliario.

Los mismos compañeros de viaje que promovieron la hiperinflación de la vivienda y del suelo, concediendo créditos sin garantías y otorgando deuda a esquemas empresariales muy débiles, han cambiado radicalmente su rumbo revolviéndose frente a sus recientes socios inmobiliarios. Han trasladado sus propios problemas de liquidez a todo el sistema y muy en particular a un mercado, el inmobiliario, que utilizaba el crédito como el crack un drogadicto. El ‘mono’ de la ausencia de crédito ha estado, y continúa estando, a punto de matar a los consumidores de esa droga financiera y, como resultado, a los propios administradores del crack”. El problema es que la resaca la pagaremos todos los demás.
 
Echavarren destaca el annus horribilis del sector inmobiliario: “Ha sido el año del sálvese quien pueda, de las refinanciaciones de infarto, de las malas caras, de las terribles angustias y de las caídas de grandes empresarios. El año en el que muchos vivimos peligrosamente, y lo que nos queda por vivir en el 2009 no será muy diferente”.
 
Los bancos se quedan con los pisos

En efecto, a nivel empresarial, 2008 ha pasado por el sector cual caballo de Atila sobre la hierba. El panorama inmobiliario ha cambiado radicalmente en estos doce meses. Una gran cotizada, como Martinsa-Fadesa, ha protagonizado el mayor concurso de acreedores de la historia de este país. Le ha seguido en importancia Habitat, cuyo concurso amenaza a Ferrovial con deshacer la compraventa realizada un 28 de diciembre de 2006. Curiosamente, sendas compañías -y alguna más, como Reyal Urbis- recibieron la graciosa ayuda del Instituto de Crédito Oficial (ICO).
 
Otras gigantes de la bolsa, como Colonial o Metrovacesa, han pasado a manos de los bancos acreedores de sus iluminados presidentes. Reyal Urbis se mantiene por respiración asistida gracias al interés de sus financiadores, con Banesto y Santander a la cabeza. Se cuentan por miles de millones de euros las compras de activos inmobiliarios de las entidades a sus clientes, los ladrilleros.
 
Aisa, también cotizada, se ha salvado por la campana del concurso con la aparición en escena de una misteriosa sociedad durmiente, First Mile Investments, sobre la que el regulador CNMV no sabe a qué se dedica. Como símbolo de estos tiempos, los bancos se han quedado con los pisos de Seseña y El Pocero ha echado el cierre a su ciudad a medio construir. El mundo entero ha constatado que este país vivía en un espejismo y que la burbuja inmobiliaria no era infinita. Valga como ejemplo la vergonzosa devolución de la sede del HSBC por parte de Metrovacesa.
 
Seop, Dico, Tremón y sus pagarés en manos de Aifos, Cosmani, Urazca, Global Cartera de Valores, Pedralbes…, la lista de insolvencias es demasiado larga. Nadie paga a nadie. Que se lo pregunten si no a Santamaría, Nozaleda, Domingo Díaz de Mera y Carabante. Las pymes son las que han corrido peor suerte y las que están llenando las colas del Inem. A las pequeñas y medianas empresas la banca no sólo no las salva, sino que les ha acelerado la muerte.
Este año se recordará también como el año de la socialización de las pérdidas tras una década de privatización de las ganancias. O, dicho de otro modo, como el año de las ayudas gubernamentales al sector inmobiliario y financiero. En ese contexto se enmarcan el Plan Estatal de Vivienda 2009-2012, que permite convertir la vivienda libre en protegida o la ayuda fiscal a las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. Como aguinaldo de final de año, el Gobierno aprobó un real decreto que permite suspender temporalmente la contabilización de las pérdidas causadas por la depreciación de activos en las empresas inmobiliarias.
  
¿Qué nos deparará 2009, inmobiliariamente hablando? Todos los analistas, incluido el FMI, anuncian caídas de precios de dos dígitos. “El próximo año los compradores tendrán cada vez más oportunidades: habrá más oferta y poco a poco los vendedores serán más conscientes de que la reactivación del mercado pasa por bajar el precio, más allá de lo que jamás hubieran pensado, y por una mayor flexibilidad de los bancos en la concesión de hipotecas”, prevé Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com.
 
Echavarren, por su parte, señala una luz al final del túnel: “No compartimos los mensajes de que 2009 será peor que 2008. Es materialmente imposible que sea peor para el sector inmobiliario español.

Aifos y otras inmobiliarias crisis

AIFOS TREMON  HABITAT MARTION FADESA INMOBILIARIAS

La crisis del ladrillo ha puesto sobre la mesa las cartas de la banca dentro del sector. Los últimos desplomes de las grandes inmobiliarias, como Martinsa-Fadesa, Tremón o Hábitat, ponen a Caja Madrid, La Caixa y Banco Popular en los primeros puestos de la lista de acreedores, con importes que superan los 1.000 millones de euros en el caso de las dos primeras y de más de 700 millones en Popular. Según los datos publicados, las cajas se llevan la peor parte con más de 68% de la deuda.

La semana pasada la agencia S&P rebajó la calificación de riesgo de la banca española, lastrado principalmente por el deterioro de su perfil financiero, entre otros motivos. Según indica la firma, este ajuste se enmarca dentro del batacazo del ladrillo y su “repercusión en otras áreas empresariales”. Las últimas suspensiones de grandes inmobiliarias como Tremón y Habitat han puesto su granito de arena y apuntan a un desgaste mayor dentro del negocio financiero.

En los primeros puestos del ranking de acreedores se encuentran las dos grandes cajas españolas. El colapso de Martinsa-Fadesa dejó un agujero de 1.000 millones en las cuentas de Caja Madrid. Su presidente, Miguel Blesa, ha recalcado que la entidad madrileña luchará por recuperar el dinero concedido a la compañía dirigida Fernando Martín. En total, de los 5.200 millones de deuda que acumulaba Martinsa-Fadesa, las cajas prestaron unos 3.600 millones de euros.

El incremento de la morosidad y el deterioro de los activos motivó que las agencias de calificación crediticia Moody´s y S&P recortasen los rating de la segunda caja de ahorros del país. “Los problemas de crédito se están acumulando como resultado de la elevada exposición de Caja Madrid a la brusca desaceleración del sector de los promotores inmobiliarios”, reconocía la firma en una nota. Así, los préstamos de a los promotores inmobiliarios representa, el 19% de la cartera, según S&P.

La caja que dirige Isidre Fainé se coloca por detrás de Caja Madrid en lo referido a deuda con el ladrillo. Martinsa-Fadesa, Tremón y Hábitat adeudan a la entidad catalana cerca de 1.010 millones de euros. El mayor reclamo proviene, al igual que Caja Madrid, de Martinsa con unos 700 millones y después, el de la inmobiliaria presidida por Bruno Figueras con un importe superior a los 230 millones.

Otras de las cajas “salpidas” por los concursos de acreedores de las citadas compañías son Caixa Catalunya, con un importe cercano a los 420 millones y Caixa Galicia, con unos 340 millones de euros. Según los datos publicados, este tipo de entidades ocupan el 68% de los préstamos concedidos a Tremón, Martinsa-Fadesa, Hábitat o Aifos, lo que supone una cifra aproximada de más de 4.300 millones. Bancaja ofreció financiación de 280 millones y la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), con 190 millones.

POPULAR, EL BANCO MÁS AFECTADO

El banco que controla Ángel Ron es la entidad cotizada con mayor volumen de préstamos a dichas inmobiliarias. Unos 400 millones fueron cedidos a Martinsa Fadesa, 160 a Hábitat y unos 180 millones a Tremón. Según explicaron fuentes financieras a este portal, unos 40 millones se corresponden con riesgos directos y otros 140 millones con papel a cargo de esta última inmobiliaria.

En el caso de Aifos, la deuda alcanza los 106 millones. La compañía se colocó en el punto de mira ante las acusaciones de un concurso de acreedores, instadas presuntamente por una de sus empresas proveedoras Gestión de Obras y Reformas SL . La compañía recalcó no tener “constancia oficial” de dichas medidas.

Gestión de Obras y Reformas SL fue el comisionista de una operación de venta de suelo al Grupo Tremón, instrumentada en unos pagarés que no han sido atendidos a su vencimiento, el 17 de noviembre, informa Efe. La venta de suelo a Tremón incluía una condición resolutoria referida al buen fin de dichos pagarés, que fue ejercitada el pasado día 17 “ante el impago” del Grupo, por lo que Aifos entiende que “dicha compraventa no se ha materializado”. Las fuentes de la promotor aclararon a la agencia, que la mencionada empresa no ha requerido a Aifos el pago de la deuda.

Importes menores ocupan los grandes bancos españoles: Santander concedió créditos a las tres primeras inmobiliarias por un valor total de 375 millones y BBVA por un cóputo de 450 millones de euros.

DEUDA DE BANCOS Y CAJAS EN LAS INMOBILIARIAS EN CONCURSO